一、申請自用住宅用地
(一)適用一生一次自用住宅用地優惠稅率

節稅項目 適用自用住宅用地稅率
適用要件
  1. 土地所有權人出售前一年內未曾供營業或出租之住宅用地。
  2. 地上建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有,並已在該地辦竣戶籍登記。
  3. 都市土地面積未超過 3 公畝或非都市土地面積未超過 7 公畝部分。
  4. 一人一生享用 1 次為限。
  5. 自用住宅建築完成 1 年內者,其房屋評定現值須達所占基地公告現值10%。
檢附證件
  1. 土地增值稅(土地現值)申報書一式2聯(依直轄市、縣市所訂聯數)。
  2. 契約書影本一份(正本查對後退還)。
  3. 土地所有權人無租賃情形申明書。
  4. 建築改良物證明文件。
申請期限
  1. 一般買賣案件於申報土地移轉現值時。
  2. 土地現值申報書未註明申請者,於繳款書繳納期限屆滿前。
  3. 單獨申報或無須申報土地移轉現值案件,應於收到地方稅稽徵機關通知之次日起30日內。
申請地點
土地所在地之地方稅稽徵機關。
節稅情形 適用 10% 優惠稅率。
其他相關規定
土地所有權人申報出售自用住宅用地時,可由土地所有權人自行選擇優先適用自用住 宅用地順序,面積計算至都市土地 3 公畝或非都市土地 7 公畝為止;如果土地所有權人未選擇時,地方稅稽徵機關會以最有利 於土地所有權人之方式,依所核之土地增值稅由高至低的順序來適用自用住宅用地稅率。

(二)適用一生一屋自用住宅用地優惠稅率
  土地所有權人適用土地稅法第34條第 1 項規定後,再出售自用住宅用地,符合下列各款規定者,不受前項一次之限制:

節稅項目 一生一屋自用住宅用地稅率
適用要件
  1. 出售都市土地面積未超過 1.5 公畝部分或非都市土地面積未超過 3.5 公畝部分。
  2. 出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女,無該自用住宅以外之房屋(包括土地所有權人與其
    配偶及未成年子女未辦保存登記及信託移轉之房屋)。
  3. 出售前持有該土地 6 年以上。
  4. 土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前,在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿 6
    年。
  5. 出售前 5 年內,無供營業使用或出租。
檢附證件
  1. 土地增值稅(土地現值)申報書一式2聯(依直轄市、縣市所訂聯數)。
  2. 契約書影本一份(正本查對後退回)。
  3. 建築改良物證明文件。
  4. 土地所有權人出售土地稅法第34條第 5 項自用住宅用地申明書。
申請期限
  1. 一般買賣案件於申報土地移轉現值時。
  2. 土地現值申報書未註明者,於繳款書繳納期限屆滿前。
  3. 單獨申報或無須申報土地移轉現值案件,應於收到地方稅稽徵機關通知之次日起30日內。
申請地點
土地所在地之地方稅稽徵機關。
節稅情形
適用 10% 優惠稅率。

◎其他相關節稅規定

(一)同一土地所有權人同時出售多筆自用住宅用地,視為 「 1 次」出售,享受自用住宅用地稅率課徵土地增值稅
  (財政部72.11.16台財稅38135號)
  同一土地所有權人,持有多處自用住宅用地同時出售,如果合計面積不超過都市土地 3 公畝或非都市土地面積 7 公畝,可
  視為「 1 次」出售,按自用住宅用地稅率繳納土地增值稅。至於「同時出售」,除了訂約日期應相同外,向地方稅稽徵機
  關申報移轉現值日期也要相同。

(二)個人利用自用住宅從事理髮、燙髮、美容、洋裁等家庭手工藝副業,未具備營業牌號,亦未僱用人員,免辦營業登記,免徵
  營業稅,該房屋並准按住家用稅率課徵房屋稅。房屋之基地如符合土地稅法第 9 條、第17條及第34條規定之要件者,亦准
  按自用住宅用地稅率課徵地價稅及土地增值稅。(財政部74/12/09台財稅第25965號函)

(三)房地騰空待售,以致在簽訂買賣契約時,戶籍已不在該土地上,仍可享受自用住宅用地稅率繳納土地增值稅。
  (財政部72.8.17.台財稅第35797號)
  土地所有權人為騰空房地以待出售,因必須遷居而遷出戶籍,以致在簽訂契約時,戶籍不在出售的土地上,與自用住宅的要
  件不符,原不得認為繼續供自用住宅使用,但是,為了顧及納稅義務人實際上的困難,凡是遷出戶籍距離出售時間不滿 1 年
  ,且在遷出戶籍期間,該自用住宅用地無出租或供營業使用,仍然可以享受自用住宅用地稅率繳納土地增值稅。

(四)房地無償供村里長職務使用,出售時可以享受自用住宅用地稅率繳納土地增值稅。(財政部68.11.2.台財稅第37663號)
  房地部分供村里長職務使用,如果確實沒有出租,而且符合自用住宅要件,出售時可以享受自用住宅用地稅率繳納土地增
  值稅。

(五)同一樓層房屋部分供自用住宅、部分供非自用住宅使用,其基地得依房屋實際使用情形之面積比例,分別按自用住宅用地、
  一般用地稅率課徵土地增值稅。(財政部89.3.14台財稅第0890450770號)
  同一樓層房屋部分供自用住宅使用,其供自用住宅使用與非自用住宅使用部分能明確劃分者,該房屋坐落基地得依房屋實際
  使用比例計算所占土地面積,分別按自用住宅用地及一般用地稅率課徵土地增值稅。

(六)土地所有權人先購買自用住宅用地後,自完成移轉登記之日起 1 年內,出售原有自用住宅用地者,亦可以適用一生一屋自
  用住宅用地稅率。(財政部99年4月6日台財稅字第09904507190號令)

(七)土地所有權人新購自用住宅用地並將戶籍自原自用住宅用地遷至新購自用住宅用地,嗣後出售原自用住宅用地時戶籍未在
  該地或已再遷回該地者,如出售前土地所有權人或其配偶、未成年子女已在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿 6 年,
  其遷出戶籍日至原自用住宅用地出售日期間未滿 1 年者,仍可以適用一生一屋自用住宅用地稅率。
  (財政部100年8月15日台財稅字第10000185310號令)

二、申請重購退稅
(一)自用住宅用地重購退稅

節稅項目 自用住宅用地重購退稅
適用要件
  1. 土地出售後 2 年內重購或先購買土地 2 年內再出售土地。
  2. 重購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後仍有餘額者。
  3. 原出售及重購土地所有權人屬同一人。
  4. 出售土地及新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有,並且在該地辦竣戶籍登
    記。
  5. 重購都市土地面積未超過3 公畝或非都市土地面積未超過 7 公畝部分,出售土地則不受上開面積之
    限制。
  6. 出售土地於出售前 1 年內未曾供營業使用或出租行為。
  7. 如為先購後售案件,應於重購土地時,已持有供自用住宅使用之土地為適用範圍。
檢附證件
  1. 原出售及重購土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本。
  2. 重購土地之土地及建物所有權狀影本或其他證明文件。
  3. 原出售土地之土地增值稅繳款書收據聯正本(如無法提示,改立具切結書)。
  4. 重購地土地所有權人無租賃情形申明書。
  5. 原出售土地係按一般用地稅率課徵土地增值稅,檢附土地所 有權人無租賃情形申明書。
申請期限
  1. 先賣後買者於重購後申請。
  2. 先買後賣者於出售後申請。
申請地點
原出售土地之地方稅稽徵機關。
節稅情形
就已繳納的土地增值稅額內,退還不足支付新購土地地價之數額。
其他相關規定
  1. 重購退稅列卡管制,重購土地 5 年內再行移轉或改作其他用途者,追繳原退還稅款。
    註:改作其他用途包括供營業使用,出租他人及戶籍遷出等情形。
  2. 重購退稅符合要件,沒有申請次數限制。
  3. 出售時沒有申請自用住宅用地稅率課徵者,也可申請重購退稅。
  4. 2 年間出售與重購多處自用住宅用地,只要符合要件,可併計申請重購退稅。
  5. 重購退稅請求權時效為10年。
    註:102 年 5 月22日行政程序法第 131 條修正前,重購退稅請求權時效為 5 年。於 102 年
      5 月23日(含該日)以前請求權時效已屆滿 5 年者,時效消滅;102 年 5 月23日(含該
      日)以前請求權時效尚未屆滿 5 年者,時效延長至10年。

【實例說明】

重購自用住宅用地退還稅款計算公式
新購自宅用地的申報移轉現值-(原出售自宅用地申報移轉現值-已繳土地增值稅)=A(如為零或負數,則不符合退稅要件)
已繳土地增值稅款 ≦ A 時,已繳的增值稅款可全數退還。
已繳土地增值稅款 > A 時,可退還相當於 A 的稅款。

例:
王太太於 105 年12月 1 日出售自宅移轉現值是 450 萬元,且已繳土地增值稅款50萬元。王太太 106 年12月看中兩棟房子, 想自其中選 1 棟,我們來算一算,這兩棟房子分別可退還多少稅款?(甲屋土地現值 500 萬元,乙屋土地現值 430 萬元。)

甲屋:新購自宅用地的申報移轉現值-(原出售自宅用地申報移轉現值-已繳土地增值稅款)
    500 萬-( 450 萬- 50 萬) = A( 100 萬)
   已繳土地增值稅款 ≦ A
    50 萬 < 100 萬

結論:購買甲屋原來已繳的增值稅款 50 萬元可全數退回
乙屋:新購自宅用地的申報移轉現值-(原出售自宅用地申報移轉現值 - 已繳土地增值稅款)
    430 萬 - ( 450 萬 - 50 萬 ) = A ( 30 萬)
   已繳土地增值稅款 > A
    50 萬 > 30 萬
結論:購買乙屋可退還相當於 A 的稅款 30 萬元

(二)自營工廠用地重購退稅

節稅項目 自 營 工 廠 用 地 重 購 退 稅
適用要件
  1. 土地出售後 2 年內重購或先購買土地 2 年內再出售土地。
  2. 重購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後仍有餘額者。
  3. 原出售及重購土地所有權人屬同一人。
  4. 自營工廠出售另於其他都市計畫工業區或政府編定之工業用地內購地設廠者。
檢附證件
  1. 原出售及重購土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本。
  2. 重購土地之土地及建物所有權狀影本或其他證明文件。
  3. 原出售土地之土地增值稅繳款書收據聯正本(如無法提示,改立具切結書)。
  4. 原出售及重購土地工廠登記證明文件影本。
  5. 重購土地其都市計畫土地使用分區證明或非都市土地之土地登記謄本。
  6. 土地所有權人無租賃情形申明書。
申請期限
  1. 先賣後買者於重購後申請。
  2. 先買後賣者於出售後申請。
申請地點
原出售土地之地方稅稽徵機關。
節稅情形
就已繳納的土地增值稅額內,退還不足支付新購土地地價之 數額。

(三)自耕農業用地重購退稅

節稅項目 自 耕 農 業 用 地 重 購 退 稅
適用要件
  1. 土地出售後 2 年內重購或先購買土地 2 年內再出售土地者。
  2. 重購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後仍有餘額者。
  3. 原出售及重購土地所有權人屬同一人。
  4. 出售自耕之農業用地,另行購買仍供自耕之農業用地。

檢附證件

  1. 原出售及重購土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本。
  2. 重購土地之土地所有權狀影本或其他證明文件。
  3. 原出售土地之土地增值稅繳款書收據聯正本(如無法提示,改立具切結書)。
  4. 原出售及重購土地其都市計畫土地使用分區證明或非都市土地之土地登記謄本。
申請期限
  1. 先賣後買者於重購後申請。
  2. 先買後賣者於出售後申請。
申請地點
原出售土地之地方稅稽徵機關。
節稅情形
就已繳納的土地增值稅額內,退還不足支付新購土地地價之數額。
備註:作農業使用之農業用地移轉與自然人,另有不課徵之規定,納稅義務人可考慮選擇適用。

(四)於新市鎮重購營業所需土地

節稅項目 於新市鎮重購營業所需土地
適用要件
  1. 出售原營業使用土地後,自完成移轉登記之日起, 2 年內於新市鎮重購營業所需土地。
  2. 重購土地地價,超過出售原營業使用之土地地價扣除繳納土地增值稅後仍有餘額者。
  3. 得於開始營運後,向地方稅稽徵機關申請。
  4. 出售原營業使用土地,以出售前1 年內,未出租且繼續營業使用者為限。
  5. 以新市鎮特定區已規劃完成之地區內投資設立之股份有限公司或增資擴充之股份有限公司設立分公
    司,並經營符合行政院所定有利於新市鎮發展之產業為限。
  6. 依法完成營利事業登記或工廠登記,且供該事業直接使用之土地。
  7. 原出售及重購土地所有權人屬同一人。
  8. 自開發主管機關劃定地區起第 6 年至第10年內向地方稅稽徵機關申請重購退稅者,其退稅額度減半,第11年起不予退稅。

檢附證件

  1. 原出售及重購土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本。
  2. 重購土地之土地及建物所有權狀影本或其他證明文件。
  3. 原出售土地之土地增值稅繳款收據正本(如無法提示,改立具切結書)。
  4. 新市鎮產業投資計畫書。
  5. 原有土地及新購土地之地上建物供作公司登記(中央或地方政府核發之核准函及公司設立或變更登記證明文件)或工廠設立登記證明文件影本。
  6. 都市計畫土地使用分區證明文件。
  7. 土地所有權人無租賃情形申明書。
  8. 經營符合行政院所定有利於新市鎮發展之產業證明文件。
申請期限
  1. 先賣後買者於重購後申請。
  2. 先買後賣者於出售後申請。
申請地點

原出售土地之地方稅稽徵機關。

節稅情形
就已繳納的土地增值稅額內,退還不足支付新購土地地價之數額。

三、申請享受減免稅

節稅項目
(一)
農業用地移轉
(二)
社會福利事業或私立學
校財團法人受贈土地
(三)
公共設施保留地移轉

 

 

 

 

 

 

 

 

適用要件

適用範圍:作農業使用之農業用地,移轉與自
然人時,得申請不課徵土地增值稅。
  1. 耕地:
    依區域計畫法劃定為特定農業區、一般
    農業區、山坡地保育區及森林區之農牧
    用地。
  2. 耕地以外之農業用地:
    (1)
    依區域計畫法劃定為各種使用分區內編定之林業用地、養殖用地、水利用地、生態保護用地、國土保安用地及供農路
    使用之土地,或上開分區內暫未依法編
    定用地別之土地。
    (2)
    依區域計畫法劃定為特定農業區、一般
    農業區、山坡地保育區、森林區以外之分區內所編定之農牧用地。
    (3)
    依都市計畫法劃定為農業區、保護區內
    之土地。
  3. 國家公園區域內之農業用地,經國家公
    園管理處會同有關機關認定之土地。
  4. 農業用地經依法律變更為非農業用地,
    不論其為何時變更,經都市計畫主管機
    關認定符合下列各款情形之一者:
    (1)
    依法應完成之細部計畫尚未完成,未能
    准許依變更後計畫用途使用者。
    (2)
    已發布細部計畫地區,都市計畫書規定
    應實施市地重劃或區段徵收,於公告實
    施市地重劃或區段徵收計畫前,未依變
    更後之計畫用途申請建築使用者。
    (3)
    農業發展條例72年 8 月 3 日修正生效
    前已變更為非農業用地,經直轄市、縣
    (市)政府視都市計畫實施進度及地區
    發展趨勢等情況同意者。
  1. 限供興辦社會福利事業或依法設立私立學校使用之土地。
  2. 依法經社會福利事業主管機關許可設立以興辦社會福利服務及社會救
    助為主要目的事業,或依私立學校法規定,經主管教育行政機關許可
    設立之各級各類私立學校。
  3. 受贈人為財團法人。
  4. 法人章程載明法人解散時,其賸餘財產歸屬當地地方政府所有。
  5. 捐贈人未以任何方式取得所捐贈土地之利益。

依都市計畫法指定之公
共設施保留地尚未被徵
收前移轉

檢附證件

  1. 土地增值稅(土地現值)申報書一式2聯。
  2. 契約書影本一份(正本查對後退回)。
  3. 農業主管機關核發之農業用地作農業使用證明文件,或農業發展條例第38條之1土地作農業使用證明書。。
  4. 農業發展條例第38條之1 之土地,應另檢附都市計畫主管機關核發認定符合規定之證明文件。
  1. 土地增值稅(土地現值)申報書一式 2聯。
  2. 契約書影本一份(正本查對後退回)。
  3. 社會福利事業主管機關許可設立之證明文件或主管教育行政機關許可
    設立之證明文件。
  4. 捐贈文書。
  5. 法人登記證書(或法人登記簿謄本)。
  6. 法人捐助章程。
  7. 當事人出具捐贈人未因捐贈土地,以任何方式取得利益之文書。
  1. 土地增值稅(土地
    現值)申報書一式 2聯。
  2. 契約書影本一份(
    正本查對後退回)
  3. 都市計畫土地使用
    分區證明書。

申請期限

  1. 一般案件於申報移轉現值時申請,未提
    出申請者,得於繳納期間屆滿前補行申
    請。
  2. 單獨或無須申報土地移轉現值案件,應
    於收到通知之次日起30日內申請。
土地申報移轉現值時。
土地申報移轉現值時。
申請地點
土地所在地之地方稅稽徵機關。
土地所在地之地方稅稽徵機關。
土地所在地之地方稅稽徵機關。
節稅情形 不課徵

免稅
1.核准免稅後,若經定期檢查發現有不符土地稅法第28條之1規定或有同法第55條之1規定之情事,應予補徵原受贈時免徵之土地增值稅或併予處罰。
2.社福事業、私立學校受贈土地免徵土增稅不符合適用要件及違規案例

免稅
但經變更為非公共設施
保留地後再移轉時,以
該土地第一次免徵前之
原規定地價或前次移轉
現值為原地價計課土地
增值稅。
註記:其有依法支付改
   良費用或經重劃,
   得依規定減除或
   減徵。

四、其他減、免稅及不課徵土地

節稅項目 (一)水源特定區之土地
(二)重劃區土地 (三)區段徵收領回抵價地
適用要件
水質水量保護區依都市計畫程序劃定為水源特定區之土地。
凡經重劃後第 1 次移轉之土地。
凡領回抵價地後第 1 次移轉之土地 。
減免標準
  1. 農業區、保護區、河川區、行水區、公共設施用地及其他使用分區管制內容與保護區相同者,減徵 50% 。但有下
    列情形之一者,全免:
    (1)
    水源特定區計畫發布實施前已持有該
    土地,且在發布實施後第 1 次移轉,
    或因繼承取得後第 1 次移轉。
    (2)
    於84年 7 月 1 日前已持有該土地,而
    後第 1 次移轉,或因繼承取得後第 1
    次移轉。
  2. 風景區、甲種風景區及乙種風景區,減
    徵40%。但管制內容與保護區相同者,
    適用前款規定。
  3. 住宅區,減徵 30% 。
  4. 商業區及社區中心,減徵 20% 。
減徵 40% 減徵 40%
申請時限
土地申報移轉現值時。
土地申報移轉現值時。
土地申報移轉現值時。

檢附證件

  1. 土地增值稅(土地現值)申報書一式 2聯。
  2. 契約書影本一份(正本查對後退回)。
  3. 都市計畫土地使用分區證明書。
  1. 土地增值稅(土地現值
    )申報書一式 2聯。
  2. 契約書影本一份(正本查對後退回)。
  1. 土地增值稅(土地
    現值)申報書一式 2聯。
  2. 契約書影本一份(正本查對後退回)。


(四)配偶互相贈與土地,得申請不課徵土地增值稅

  配偶相互贈與土地,得申請不課徵土地增值稅;但於再移轉給第 3 人時,以該土地第 1 次贈與前之原規定地價或前次移轉
  現值為原地價,計算漲價總數額,課徵土地增值稅。

(五)因公司進行合併分割或收購財產或股份時,而隨同移轉之土地,享受記存繳納優惠
  股份有限公司進行分割或依規定收購財產或股份,以有表決權之股份作為支付被併購公司之對價,並達全部對價65%以上
  或進行合併者,其所有之土地辦理移轉時,其應納之土地增值稅准予記存,由併購後公司於該土地再移轉時繳納。 (105年
  1月8日起,依企業併購法進行分割,該對價支付被分割公司股東,並達全部對價65%以上者,準用之。)因收購或分割而記
  存之土地增值稅後,被收購公司或被分割公司於該土地完成移轉登記日起 3 年內,轉讓該對價取得之股份致持有股份低於
  原取得對價之65%時,被收購公司或被分割公司應補繳記存之土地增值稅,未繳清之補繳稅款,應由收購公司、分割後既存
  或新設公司負責代繳。

(六) 金融機構經主管機關許可合併,消滅機構所有之土地隨同移轉時,享受記存繳納優惠。
  金融機構經主管機關許可合併,消滅機構所有之土地隨同一併移轉時,其應納之土地增值稅准予記存,由存續或新設立機構,
  於該土地再移轉時一併繳納。

(七)金融機構經主管機關許可合併者,其因行使抵押權或質權而取得之土地,隨同移轉時,免徵土地增值稅。
  金融機構經主管機關許可合併者,其消滅機構原因行使抵押權或質權而取得之土地,因合併而隨同移轉給存續或新設立金融
  機構時,免徵土地增值稅。

(八)金融機構經主管機關許可轉換為金融控股公司或其子公司時,其供原機構直接使用之土地隨同移轉時,享受記
存繳納優惠。

  金融機構經主管機關許可轉換金融控股公司或其子公司時,其原供金融機構直接使用之土地隨同一併移轉時,其應納之土地
  增值稅准予記存,由繼受公司,於該土地再移轉時一併繳納。

(九)區段徵收之土地,以現金補償其地價及以抵價地補償者免徵土地增值稅:
  區段徵收之土地,以現金補償其地價及以抵價地補償其地價者,免徵土地增值稅。但領回抵價地後第一次移轉時,應以原土
  地所有權人實際領回抵價地之地價為原地價,計算土地漲價總數額,課徵土地增值稅,並減徵40%之土地增值稅。